Extension : déclaration préalable ou permis de construire ?

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Pour une extension, tout dépend de la surface créée et de la zone où se trouve votre maison. Jusqu’à 20 m², une déclaration préalable suffit partout. En zone urbaine d’un plan local d’urbanisme (PLU), ce seuil monte à 40 m². Au-delà, il faut un permis de construire.

Ces règles, tirées de la fiche F36777 de service-public, valent aussi pour une surélévation. Pour des combles ou un garage, les règles diffèrent : voyez les pages combles et garage.

Les seuils de 5, 20 et 40 m²

Pourquoi une déclaration sous 5 m² ? Parce qu’une extension, même minuscule, modifie l’aspect extérieur de la maison. Le code de l’urbanisme (article R*421-17) soumet ces travaux à déclaration préalable.

Emprise au sol ou surface de plancher : laquelle compte ?

Les deux. Le seuil est franchi dès que l’une des deux dépasse la limite.

• L’emprise au sol est la projection verticale de la construction, débords et surplombs compris (un débord de toit sans poteau n’y entre pas).
• La surface de plancher additionne les surfaces closes et couvertes de plus de 1,80 m sous plafond, mesurées à l’intérieur des murs. Les surfaces de stationnement en sont déduites.

Une extension de plain-pied crée souvent un peu plus d’emprise au sol que de surface de plancher, à cause de l’épaisseur des murs. Une surélévation crée de la surface de plancher sans emprise au sol. Si vous êtes près d’un seuil, faites mesurer les deux sur les plans.

Comment savoir si ma maison est en zone urbaine du PLU ?

Le plus simple : le Géoportail de l’urbanisme. Tapez votre adresse, cliquez sur la parcelle : la zone s’affiche (U, AU, A ou N) avec le règlement qui s’applique. Les zones dont le nom commence par U sont urbaines. Le règlement fixe aussi la hauteur, l’implantation par rapport aux limites et l’aspect des façades.

Dans l’agglomération nantaise, les 24 communes appliquent un même document, le PLU métropolitain (PLUm), approuvé en avril 2019. Ailleurs, la commune ou l’intercommunalité a son propre PLU. En cas de doute, le service urbanisme de la mairie tranche.

Quand l’architecte est-il obligatoire ?

Seulement si deux conditions sont réunies : le projet relève du permis de construire, et la maison dépasse 150 m² de surface de plancher après travaux. Service-public le précise : l’architecte n’est jamais obligatoire pour un projet soumis à déclaration préalable.

Exemple : une maison de 140 m² en zone urbaine qui s’agrandit de 25 m². Elle dépassera 150 m², donc il faut un permis, et un architecte doit établir le projet. La même extension de 25 m² sur une maison de 100 m² reste une simple déclaration.

Combien de temps dure l’instruction ?

• Déclaration préalable : 1 mois à partir du dépôt du dossier complet, en général 2 mois en secteur protégé.
• Permis de construire d’une maison individuelle : 2 mois, 3 mois en secteur protégé.
• Dossier incomplet : la mairie a 1 mois pour réclamer les pièces manquantes. Vous avez ensuite 3 mois pour les fournir, sinon la demande est rejetée. Le délai d’instruction ne démarre qu’une fois le dossier complet.
• Sans réponse à la fin du délai, l’accord est en principe tacite. Vous pouvez demander un certificat à la mairie. En secteur protégé, le silence vaut parfois refus.

L’autorisation est valable 3 ans. Elle peut être prolongée deux fois d’un an, sur demande faite au moins 2 mois avant l’échéance.

Affichage sur le terrain et recours des voisins

Dès la décision reçue, installez sur le terrain un panneau rectangulaire de plus de 80 cm, lisible depuis la voie publique. Il reste en place pendant toute la durée du chantier.

Un voisin peut contester l’autorisation pendant 2 mois, à compter du premier jour d’une période continue de 2 mois d’affichage. De son côté, le maire peut retirer une autorisation illégale dans les 3 mois. Démarrer les gros travaux après ces délais limite le risque d’un chantier arrêté par un recours. Gardez des photos datées du panneau.

Après les travaux : la déclaration d’achèvement

Une fois l’extension terminée, déposez en mairie la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Pour une extension, joignez l’attestation de prise en compte de la réglementation thermique. La mairie a 3 mois pour contester la conformité, 5 mois dans certains secteurs (monument historique, site patrimonial remarquable, plan de prévention des risques). Sans réponse, les travaux sont réputés conformes.

Questions fréquentes